전문가 칼럼
| 제목 | 임차인 권리분석 키워드 목차안내 |
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| 내용 |
목 차 제1장 총론 제1절 선순위 대항력 있는 가장 임차인 깨는 방법(추리소설) 제2절 임차인 분석 한 장 도표 제1관 도표 제2관 임차인 분석과 재외동포(재외국민+외국국적동포)와 외국인 임차인 분석 제3절 임대차계약을 체결하는 임대인의 경우의 수/임대차계약 해지사유 여부 제1관 소유자는 아니지만 임대권한이 있는 자와의 임대차계약의 효력/수분양자 로서 키를 받은 자로부터 임대차계약체결한 경우, 그 이후 계약이 해제된 경우 임차인 보호문제 제2관 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우/최고가매수신 고인은 적법한 임대권한이 없다. 제3관 명의신탁자와의 임대차계약의 효력 제4관 양도담보된 주택 임차인의 보호문제 제5관 채무자회생 상태 임대인과의 임대차 계약(법원허가요) 제4절 임대인과 임차인의 의무 제1관 임대인의 의무/1층천정과 2층 바닥 관리의무자 제2관 임차인의 주의의무 입증책임 제3관 임차인의 통지의무 제4관 원상회복 의무 시설을 임대인 그대로 다시 세를 주려고하는 경우 원상 복구 비용 구제 가능성 제5절 처분 능력 권한 없는 자가 할 수 있는 단기임대차 제6절 임대차계약이 종료한 후 자신의 사정에 의한 미사용시 부당이득 문제 제7절 임대차를 해제시킬 수 있는 경우 제8절 전세권과 전세 그리고 임대차 관련 문제정리 제1관 전세권 제2관 전세권과 전세의 구별 제3관 임차권과 전세권 가지고 있는 임차인 제4관 전세권등기 후 전입신고 빼면 임대차상 대항력은 상실 제5관 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료한 경우 선순위 근저당권의 실행으로 위 대항력을 상실하는지 여부 제6관 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서 의 지위를 함께 가지게 되고 전세권으로 배당 받지 못한 임대차보증금액 은 대항력을 주장 할 수 있다. 제9절 묵시적 갱신에서는 제3자가 제공한 담보는 소멸한다. 제10절 임대인이 미리 만들어 놓은 임대차계약서는 약관인가? 제11절 임대인 동의 없는 경우 임차권 양도가 유효한 경우/622조/629조 제1관 임대인 동의 없는 경우 임차권 양도가 유효한 경우 제2관 건물만 낙찰 시 토지임대인의 동의문제/제622조와 제629조 제12절 전대차 정리 제13절 신탁공매 임차인 분석 제14절 불리한 약정도 임차인에게 불리한 것이 아닌 것 무효 아닌 경우 제15절 채무자가 사업자인 경우 임금채권 우선변제에 주의 제16절 깨끗한 등기부 믿고 임대차계약 체결할 수 있는가?/소유자가 사업자이면 세금 등 확인 제17절 임차인 본인이 낙찰 받은 경우 혼동의 경우의 수와 전소유자에 대한 보증금 반환청구 문제 제18절 신의칙 위반 건물철거 불가 제19절 임차인이 임차목적물에서 퇴거하기는 하였으나 그 사실을 임대인에게 통지하 지 아니한 경우, 임차목적물의 명도의 이행제공이있었다고 볼수있는지 여부(소극) 제20절 임대차계약이 종료되었으나 그 목적물이 명도되지 않은 경우, 임차인이 임대 차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(소극) 및 임대차보증금액보다 임차인의 채무액이 많은 경우, 변제충당의 방법 제2장 현황조사보고서 제1절 법적근거 제2절 부동산현황조사보고서 서식 제3절 임차인 주민등록전입여부 집행관 현황조사시 발견 가. 부동산 경매·입찰 절차에서 현황조사시 유의사항(재민 97-8) 나. 부동산경매 응찰 예정자의 주민등록 열람 가능성 제4절 권리신고와 임차인 권리신고 경우의 수 제1관 권리신고와 배당요구 함께 하는 경우 제2관 권리신고만 한 경우 제5절 경매사건에서 집달관이 임차인이라고 주장하는 자의 처의 진술만을 근거로 하 여 작성한 임대차조사보고서의 증명력 제6절 세무서 상가건물임대차현황서 제3장 적용범위 제1절 주택임대차 법조문 제2절 '주거용 건물'의 임대차의 의미 제3절 반드시 주된 목적이 주거용에 있는 주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으 로 사용되는 경우만을 대상으로 하는 것은 아니다. 제4절 주거용 건축물에 해당하기 위한 요건을 갖추었는지를 판단하는 기준 제5절 여관, 여인숙의 형태는 일시사용을 위한 임대차계약 제6절 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우 제7절 방 2개와 주방이 딸린 다방 제8절 주거용 집합건물의 지하층은 각층의 주택과는 별개의 물건인지의 여부 제9절 유일한 주거 제10절 해당하지 않는다고 보는 판례 제11절 미등기 무허가 건물도 해당 제12절 상가에서 주거로 변경한 경우 제4장 상가건물임대차보호법 적용범위 제1절 적용범위 관련 상가임대차 조문 내용 제2절 상거건물임대차보호법 기간/지역/환산보증금별 적용범위표 제3절 적용되는 요건 2개 제4절 상가건물 임대차보호법 적용대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가 건물’에 해당하는지에 관한 판단기준 제5절 공장은 원칙이 적용되지 않는다. 제6절 부가가치세도 차임에 들어가는가? 제7절 관리비도 월세에 포함되는가? 제8절 법인지점의 사업자등록 신청을 법인등기부 지점설치 등기를 보고 그 판단 가능여부 제5장 대항력 제1절 대항요건과 대항력발생 그리고 대항력이 있다 없다의 구분 제2절 주택임대차 조문 내용 제3절 대항력의 의미/전입신고가 된 경우라도 정상적인 임대차계약이 있어야 그대부터 대항력이 생긴다. 제4절 대항력을 그 다음날 주는 이유 제5절 대항력은 그 다음날 영시 제6절 대항요건은 언제까지 유지하고 있어야 하는지요? 제7절 대항할 수 있는 제3자에 해당하지 않은 경우 제8절 주택 인도의 의미 제9절 임차인 등의 대항력 발생 시점 경우의 수 제10절 재전입시 기존 대항력 소멸 제11절 다가구에서 다세대로 바뀐 경우도 대항력 인정 판례 제12절 ‘산’자를 빼고 전입신고한 경우 제13절 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우 제14절 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 제15절 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 등기부상 지번과 상이하게 된 경우 제16절 건축물관리대장이 작성되자 호수를 기재하여 주소정정신고를 한 경우 제17절 채무자의 처와 소유자의 처의 구분 제18절 선순위 임차인이 무단점유가 되는 시점 제19절/제20절 생략 제21절 간접점유인 경우는 직접점유자가 전입신고를 하여야 한다. 제22절 직권말소 제23절 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 후 주택의 표시가 달라진 경우 제24절 신축 중인 주택 호수기재 잘못 제25절 현관문에 부착된 표시대로 주민등록을 한 결과 등기부상 실제 표시와 다르게 된 경우 제26절 동호수 표시하자 제27절 A 동과 가동 표시 판례 제28절 시티빌리지 사건 제29절 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 있는지 여부 제30절 먼저 전입된 세대원 확인 제31절 세대합가 제32절 갱신된 경우 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선 변제권이 그대로 유지되는지 여부(적극) 제33절 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개의 임대차계약을 새로이 체결한 경우 제34절 가압류가 말소기준권리이다. 제35절 가등기 이후 보증금 인상분은 대항할 수 없다./ 저당권 이후 증액된 보증금 제36절 임차인이 사망한 경우의 대항력 문제 제37절 대항력과 우선변제권 취득하기 위하여 보증금이 전액 지급되어야 하는지 제38절 주민등록만 남겨두고 이사를 간 경우 제39절 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우 제40절 동거인의 전입신고 경우의 수 제6장 승계인 제1절 승계인/법인임차인은 임대인의 지위 승계에 해당하지 않는다 제2절 등기없이 사실상 소유권을 취득한 자도 승계인이다. 제3절 담보신탁인 경우도 관리권이 넘어간 경우에는 수탁자가 임대인의 지위승계 제4절 양도담보권자는 승계인이 아니다. 제5절 임차권 승계 당하는 것 이의제기하여 벗어 날 수 있다. 제6절 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인 의 지위를 승계한다. 제6절 매매하면서 임차인 보증금 면책적 채무인수가 되려면 임차인 동의 필요 제7장 상가건물 대항력 조문 제1절 대항력 조문내용 제2절 등록사항현황서의 중요성 제3절 대항력을 취득하기 위한 요건으로 등기부상 표시와 일치하여야 한다. 제4절 도면 첨부 문제 제5절 폐업신고를 한 후에 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우 제6절 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우 제7절 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미치므로 제8절 2개의 점포를 임차한 경우 구분 점포 전부를 환산보증금 적용 제8장 환산보증금 초과 임차인 대항력 경과규정 제1절 상임법 시행 관련 제2절 2015년 5월 13일 대항력 인정 조문 등장 제9장 법인 총정리 제1절 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 판례 제2절 법인의 임대차인 경우 직원이 전입신고한 경우(*단순 참고용) 제3절 주택도시기금 법인 관련 주택임대차보호법 2007년 11월4일시행, 중소기업 법인은 2014년 1월 1일 시행(기존 법인도 적용) 제4절 주택임대차보호법 적용 받지 못한 법인 상사유치권 주장 가능 제5절 한국토지주택공사의 배당 가능성(모든 것을 항상 법조문에 근거하여 해결) 제6절 임차인의 우선변제권을 승계할 수 있는 법인도 있다. 제10장 등기된 임차인 총정리 제1절 민법 제621조 제2절 임차권 등기명령등기 임차인 제3절 민법에 따른 임대차등기의 효력 임차인 제4절 경매신청한 임차인 제11장 임차권의 소멸 등 제1절 법조문 제2절 선순위대항력 있는 임차인 일부 배당 받을 경우 낙찰자 나머지 인수/제2경매절 차에서 배당 받을 수 없다. 제3절 차임지급의무 제4절 배당요구는 해지의사표시이다./임대인(채무자)에게 통지 않으면 배당 받을 수 없다 는 판례 제5절 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 임차권의 소멸시기 제6절 선순위 임차인 배당 받지 못한 금액 인수 범위 제7절 낙찰자가 인수한 선순위 보증금 전소유자에게 반환청구 할 수 없다. 제8절 선순위세입자의 밀린 월세를 공제하라. 제9절 대항력 있는 임차인이 일부만 배당 받을 경우 경우의 수/명도확인서 제출문제 제12장 허위 임차인/가장 임차인 문제 등 제1절 전입은 되어 있으나 거주불명인자 확인 방법 제2절 허위임차인/동거인/부부 부자지간 등 계약/임대인거주여부로 판단 제3절 임대차가 부정되는 경우 제4절 경우의 수 제5절 가장임차인 판례 제6절 선순위 세입자가 허위 임차인일 가능성 판단 근거자료 제7절 저당권이 정상금액으로 대출을 한 경우 제8절 허위 임대차 계약서 작성하기 제9절 허위임대차계약서를 작성과 경매방해죄 제10절 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 임차인이 실제로는 아파트를 인도받지 아니하였음에도 제11절 협의이혼하여 따로 살고 있던 부부가 같은날 전입신고하면서 따로 각 방 1개 씩을 임차하였다고 주장하는 점 제12절 가장 선순위 세입자 해결 명도소송에서의 석명권 제13절 임차인의 보증금 지급 입증책임은 임차인이다. 제14절 선순위 임차인 보증금이 미상인 경우 답은 현장에 있다. 제15절 가장 임차인 정보 등기상 가압류 등 권리자로부터 얻어라 제16절 저당권자가 알려 준 임차인 정보 믿어도 되는가? 제17절 선순위임차인 하고만 합의하면 안 되고 전세 보증금 질권(전세대출자)하고도 합 의를 하여야 한다. 제13장 기간 제1절 기간 조문 제2절 임차인은 2년미만 주장할 수 있다. 제3절 도시 및 주거환경정비법상 임대차기간 제14 묵시적 갱신 제1절 묵시적 갱신조문 제2절 임차인1년 계약-묵시적 갱신 들어가면 2년 주장하는가?/1년만 더 주장할 수 있는가? 제3절 1개월전 임차인 통지 사항 유무 제4절 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 특별법 비교정리 제5절 묵시적갱신 연속 주장 가능 제15장 계약갱신 요구 제1절 조문 제2절 ‘최초의 임대차 기간’의 의미 제3절 제10조 제2항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권과 제4항의 차이 제4절 갱신계약과 신규임대차계약(재계약)의 차이 제5절 갱신거절의 통지와 공유물 관리행위 여부 제6절 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(적극) 제7절 상가 3기 연체로 거절시에서 계속적인가? 불계속적도 되는가? 제16장 차임관련 문제 등 제1절 조문 제2절 종료 후에는 적용하지 않는다. 제3절 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용 되지 않는다. 제4절 차임의 증액 판례 제5절 2기의 차임연제 사유로 갱신된 임대차도 해지 가능 제6절 차임연체로 이한 계약해지는 양수인 기준으로 한다 제7절 차임연체 대항력 있는 임차인 인수시 연체차임은 당연 공제된다. 제8절 차임채권의 소멸시효가 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하는지 여부 제9절 환산보증금 초과임차인 계약갱신의 특례 제10절 상임법 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 제17장 금반언 제1절 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우 제2절 대항력을 갖춘 임차인이 그 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우 제3절 임차인이 아니라는 각서 받아 내는 방법 제4절 과거에 인정되고 있는 판례 제5절 매각물건명세서 등에 건물에 대항력있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기 재되었더라도 부정되고 있다. 제18장 확정일자 제1절 조문 제2절 언제 확정일자 우선변제권이 생기는가? 제3절 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권과 유사한 권리 제4절 확정일자를 받은 임차인과 조세채권자와의 우선순위 제5절 대지의 환가대금에서도 우선변제 가능 제6절 사서증서 인증절차를 마친 임대차계약서 제7절 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 지번, 구조, 용도만 기재하고 아 파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락한 경우 제8절 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우 제9절 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 제10절 확정일자에 관한 사안 정리 제1관 확정일자 부여기관 제2관 민법 부칙조문 제3관 전세권설정등기 첨부된 등기필증에 찍힌 접수인이 확정일자에 해당하는 지 관련 판례 제4관 주택임대차계약증서상의 확정일자부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제11절 저당권설정등기(체납처분 압류)후 임대인과 합의하여 임차보증금을 증액한 경우 제12절 확정일자임차인의 우선변제권 승계와 승계인의 강제경매신청 그리고 대항력 제19장 최우선변제(보증금 중 일정액의 보호) 제1절 조문 제2절 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 제3절 2차 배당 제4절 소액보증금 중 일정액 도표 제5절 도표보는 방법 제6절 처음에는 소액임차권자가 아닌 자가 나중에 계약내용을 변경하여 소액임차권 자가 된 경우 소액임차권자로 보호해 주어야 하는지 여부 제7절 미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경락대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있기 위한 요건 제8절 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기 제9절 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다 제10절 경매가 곧 진행될 집에 소액보증금요건 갖춘 경우 배당해 주지 않은 경우 제11절 우선변제권의 1회성 제20장 농지 임대차 대항력 조문 정리(농지법 개정사항) 제21장 임대인이 개인회생 신청할 경우 임차인 보호 문제 제22장 임차인 정보 확인할 수 있는 곳인 송달내역 등 제23장 임대차 계약이 시작하면 해지는 있을 수 있으나 해제는 어렵다. 제24장 선순위대항력 있는 임차인이 전세대출을 받은 경우 허위 전세보증금을 제출하고 대출을 받은 경우 등 제25장 선순위임차인 깨기 제1절 확정일자 배당 받은 임차인 제2절 소액보증금 최우선 배당 받은 임차인 제3절 임차권등기명령등기권자로 배당 받은 임차인 제4절 금반언 원리에 적용되는 임차인 제5절 부부지간 임차인 제6절 세대분리 임차인 제7절 환산보증금 초과 임차인 제8절 단순 제조업종을 영위하는 공장 임차인 제9절 세무서 “등록사항현황서”에 기재되지 않은 임차인 정보 제10절 도면 첨부하지 않은 일부 임차인 제11절 저당권 이후 증액된 보증금 제26장 인수한 임차인 보증금 내 줄 때 주의 |